Immobilien in Italien
[Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V.]

Allgemeines

Trotz des Euro gibt es auch weiterhin unterschiedliche Rechtsvorschriften für den Immobilienkauf in der EU, es erfolgt keine Anpassung, auch nicht bei den betreffenden Steuern. Beachten Sie also die Unterschiede! Begehrt und teuer sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung und den Umbau und die eventuelle Erschließung [Strom, Wasser] von Landhäusern und landwirtschaftlichen Anwesen.

Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung. Beachten Sie, daß Sie für Um- und Anbauten grundsätzlich eine Baugenehmigung benötigen. Erkundigen Sie sich vorher, ob Sie diese erhalten.

Erwerbsbeschränkungen für EU-Ausländer existieren nicht.

Kaufverträge

In Italien ist es üblich, sowohl einen Vorvertrag [contratto preliminare] als auch einen Notarvertrag abzuschließen. Vor dem Abschluß eines Vertrages überprüfen: die italienischen Immobilienregister auf Belastungen, die Eigentumsverhältnisse, geographische Lage, Nutzungsart, Größe. Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muß, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden!

Eigentumsübergang

Mit der Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum über. Selbstverständlich kann aber auch ein anderer Zeitpunkt für den Eigentumsübergang vereinbart werden. Der Eigentumsübergang ist aber auch mit einem privatschriftlichen Vertrag möglich. Für den Eigentumsübergang ist also gerade nicht die Eintragung im Register - so aber in Deutschland - notwendig [Ausnahme: In Südtirol und den anderen ehemaligen österreichischen Gebieten, also Trient und in Friaul-Julisch Venetien - kann das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch - libro fondiario - erworben werden].

Aber: nur durch die Eintragung im italienischen Register sind Sie davor geschützt, daß eine andere Person das Grundstück kauft und schneller beim Register ist und Sie das Nachsehen haben. Wenn Sie eingetragen sind, besteht auch nicht mehr die Gefahr, daß der Verkäufer das Grundstück noch mit einer Hypothek oder einem anderen Recht belastet. Sorgen Sie also dafür, daß Sie im italienischen Register eingetragen werden!

Kann im Notarvertrag ein niedrigerer Kaufpreis angegeben werden?

Diese sogenannte Unterverbriefung ist in Italien verbreiteter als in Deutschland und dient dazu, Steuern zu sparen. Dies ist genau genommen eine - allerdings von den Behörden in gewissem Umfang tolerierte - Steuerhinterziehung. Es handelt sich nicht um eine deutsche Erfindung. Sie sollten aber nicht allzu frech sein. Liegt der Kaufpreis unter dem Katasterparameter ["parametro catastale"], kann eine steuerliche Nachprüfung stattfinden. Sprechen Sie sich also mit dem Verkäufer ab und erkundigen Sie sich nach dem vorhin erwähnten Wert.

Schwarzbauten

Es ist ein offenes Geheimnis, daß es in Italien relativ viele Schwarzbauten [dazu zählen auch nicht genehmigte Um- oder Anbauten] gibt und der Kaufinteressent deshalb auf der Hut sein sollte. Nicht bei jedem Bau oder Anbau, der nicht genehmigt ist, ist die Anordnung des Abrisses durch die Behörden zu befürchten. Es kann aber irgendwann später doch Probleme geben, die die Freude an der gekauften Immobilie stark beeinträchtigen könnten.

Makler

Klären Sie vorher ab, für wen der Makler arbeitet und wer den Makler bezahlen muß. Stellen Sie auch durch eine schriftliche Vereinbarung sicher, daß die Provision erst fällig wird, wenn der notarielle Vertrag abgeschlossen und das Eigentum auf Sie übergegangen ist und Sie im Register eingetragen sind. Die Provisionen belaufen sich auf ungefähr 2% bis 6%. Kaufpreiszahlungen sollten direkt an den Verkäufer oder über ein Treuhandkonto eines Notars gehen. Sollen Sie an einen Makler oder eine andere Person zahlen, lassen Sie sich vorher dessen Vollmacht zum Inkasso zeigen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, daß Sie an die falsche Person zahlen und deshalb noch ein zweites Mal zahlen müssen. Dies gilt natürlich genauso für andere Länder.

Steuern

Es fallen mehrere Steuern an, von insgesamt 3% für den steuerbegünstigten Erstwohnsitz bis zu 20% für Immobilien, die von einem Unternehmer, der Mehrwertsteuer berechnen muß, gekauft werden. Aufgrund der großen Unterschiede sollten Sie diese Steuern vor dem Kauf abklären. Für eine normale Wohnung als Zweitwohnsitz von Privat sind 10% Erwerbsteuern zu bezahlen.

Erbschaften

Die Erbschaftsteuer ist in Italien abgeschafft worden, es fällt nur noch 3 % Hypothekar- und Registersteuer an, ansonsten unterliegt die Immobilie in Italien der deutschen Erbschaftsteuer. Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Italien keine Probleme mit der Erbfolge. Die deutsche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, wird akzeptiert.

Unsere Empfehlung

Aus der Sicht der DSA ist eine Ferienimmobilie im Ausland keine Geldanlage mit einer zählbaren Rendite. Vielmehr kostet die Immobilie sowohl Geld beim Kauf als auch während des Besitzes. Das Vergnügen an der Immobilie ist die Rendite. Dies soll aber keineswegs eine Aufforderung sein, von einer Ferienimmobilie in Italien Abstand zu nehmen. Selbstverständlich ist eine Ferienimmobilie eine sehr schöne Sache und wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich vorneweg informieren und sich beraten und beim Kauf Zeit lassen.